地产金融热点实务问答（三）——雄安新区、广州私募基金优惠政策；公募基金通道化解企业所得税政策；企业分立、合并实操问题......
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全国各地私募基金税收优惠政策大全及适用解析（2017西政资本版）——（上）
目 录
第一部分 税筹篇
一、通过公募基金方式进行节税操作的监管即将出台
二、A有限公司通过B（有限合伙，职工持股平台）合伙企业采用现金方式增资入股投资C股份公司股权，需要缴印花税吗？怎么缴？
三、雄安新区设立，河北对私募的鼓励性政策
四、广州对私募基金管理人及其基金产品的优惠政策落实问题
（一）广州市的优惠政策落实
（二）广州从化区优惠政策落实
（三）广州番禺区优惠政策落实
（四）广州南沙区优惠政策
第二部分 地产篇
一、公司派生分立后的建设用地使用权如何进行变更登记？
二、承债式股权转让的具体实务操作过程中，需注意哪些细节？
三、在广东省珠海市，开发商在开发到什么程度可以办《预售许可证》？
四、开发商交付房屋后，多少天内必须给业主办理房产证，这个有没有法律或者司法解释的强制要求？
五、通过A公司吸收合并B公司的方式将酒店运营管理中的全部证照办理在A公司名后，并注销B公司，是否可行？B公司的酒店运营证照能否顺利转移至A公司名下？
六、配偶未出具同意股权质押函，也未在合同中签字，该股权出质的效力问题
本文字数：4954字 阅读时长：6分钟
一、通过公募基金方式进行节税操作的监管即将出台
答：在企业的股权转让（尤其是地产行业以股权转让方式转让项目）过程中，股东公司因转让其持有的项目公司或目标公司股权所取得的大额股权转让所得可通过公募基金的通道有效化解高额的企业所得税。根据税务部门的内部信息以及国税部门在《深圳企联2017税务及海关最新政策研讨会》所透露的口径：目前国税总局己关注市场上公募基金节税的操作现象，且去年开始就在做相关调研，近期很可能会出台相关“补漏”政策和文件，以规避企业所得税纳税流失，不过文件未出台前，在操作的项目目前不会加以干涉，且承认其有效性。据此，建议具备通过公募基金方式进行节税操作的主体，尽早在政府文件正式出台前，落实公募基金节税操作，以免错失机会。
利用公募基金方式实现税筹操作问题可关注本公众号“西政资本”于2017年3月1日推文《西政资本：税筹前沿——2017税筹宝典及节税比例分析》或与我们进一步沟通。
二、A有限公司通过B（有限合伙，职工持股平台）合伙企业采用现金方式增资入股投资C股份公司股权，需要缴印花税吗？怎么缴？
答：印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，属于典型的行为税。
根据《印花税暂行条例施行细则》（[1988]财税字第255号）第8条的规定，记载资金的账簿贴花后，以后年度资金总额比已贴花资金总额增加的，增加部分应按规定贴花。按该规定，企业增资，即增加注册资本的，应缴纳印花税。
针对增资过程中印花税的具体缴纳，按《印花税暂行条例》（[1988] 国务院令第 11 号）的相关规定，应由立帐簿人（即被增资公司）按增加的注册资本额万分之五贴花。另外，因涉及工商营业执照的变更，立帐簿人（即被增资公司）还需按件贴花5元。
三、雄安新区设立，河北对私募的鼓励性政策
答：股权投资基金投资于省内符合产业政策的企业或项目并持有其股权超过六个月的，按照其实际投资额给予一次性奖励（对于投资房地产企业的股权投资基金，暂不予以奖励）
股权投资基金对省内企业直接投资金额达到3000万（含）以上的，按不超过其实际投资额1%计算奖励，奖励金额最高不超过1000万。
更多税收优惠政策可关注本公众号“西政资本”《全国各地私募基金税收优惠政策大全及适用解析（2017西政资本版）》（一）（二）（三）或与我们进一步沟通。
四、广州对私募基金管理人及其基金产品的优惠政策落实问题
答：本部分对广州市级、从化、番禺、南沙对私募基金管理人及私募基金产品的优惠政策具体落实问题作出介绍。
（一）广州市的优惠政策落实
政策依据：《关于促进广州股权投资市场规范发展的暂行办法（修订）》（穗府办[2015]5号）
1.适用主体：政策中提及的落户奖励系针对基金而言，目前该落户奖励是对于公司型基金以及有限合伙型基金适用，契约型基金尚未铺开
2.适用条件：公司型基金最低实收资本达到5亿元，合伙企业型基金最低实收资本达到10亿元为享受落户政策的前提，具体能否返还还需看届时的政策落实情况。
3.优惠返还接受主体：具体系返还给其私募管理人，该管理人可在外地注册。
4.具体落实：在申请优惠政策时，私募基金管理人可先申请加入广州股权投资行业协会，由该行业协会配合企业与政府办事部门协调申请相关政策，并由政府经财政预算后，对符合条件的企业，在下一年度返还给管理人。
（二）广州从化区优惠政策落实
政策依据：《广州市从化区创建温泉财富小镇事实方案》（从府办[2016]67号）
1.该项优惠政策针对于基金管理人、基金产品，并且要求基金管理人、基金产品注册在该地，最终优惠政策返还于基金管理人。
2.基金管理人根据实缴规模返还，基金产品根据基金管理规模返还，其中基金管理人需要完成管理人登记，私募基金需要完成备案，并提供相关验资报告，供核实。
3.具体的优惠政策由广州从化温泉小镇服务中心协调落实。
4.税收实行税后返还，并按季度兑现。如提交第一季度完税证明后，在第二季度末返还。
（三）广州番禺区优惠政策落实
政策依据：《番禺区促进万博基金小镇建设扶持办法》（番府办[2016]96号）
1.适用于注册于该地的私募管理人、私募基金
2.管理部门：番禺发改局
3.要求：落户于番禺万博小镇，并在该地纳税
4.方式：落户补贴、奖励
（四）广州南沙区优惠政策
该区公布的政策目前尚处于征求意见的阶段，尚未实施。
一、公司派生分立后的建设用地使用权如何进行变更登记？
答：派生分立，主要是指原公司存续，而是将其一部分分出设立为一个或数个新公司的分立方式。只有将分立前公司建设用地使用权转移给新设立的公司的情况，派生分立才会导致土地使用权的转移。
如果属于派生分立导致土地使用权转移的，则需存续的公司与新设立的公司双方共同向登记部门申请建设用地使用权变更登记。
在办理变更登记过程中，双方需提交：
（1）公司分立时的财产分割协议或文件等。根据《公司法》第175条的规定，公司分立，其财产作相应的分割。分立是建设用地使用权发生转移的原因，因此需要当事人提供财产分割协议或文件等，作为建设用地使用权转移之证明；
（2）工商登记资料，主要是分立后存续的公司的工商变更登记资料及新设立的公司工商登记资料。根据《公司法》第179条的规定，公司分立，登记事项发生变更的，应当依法向公司登记机关办理变更登记;设立新公司的，应当依法办理公司设立登记。工商登记资料相对于当事人提供的财产分割协议或文件具有更强的证明力，要求当事人提交，可以帮助土地登记机构更好的审查土地使用权转移的事实；
（3）建设用地使用权流转完税的证明，建设用地使用权流转到新公司名下，如以该建设用地使用权作价入股的，按《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2015]5号）》、《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知（财税[2012]4号）》、《印花税暂行条例》（[1988] 国务院令第 11 号）等的规定，需缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税等税费，完税后，登记机关才会办理变更登记手续。
二、承债式股权转让的具体实务操作过程中，需注意哪些细节？
答：承债式股权转让指转让方和受让方约定对某一时间节点之前的债权、债务由原股东承担,该时间节点之后的债权、债务由新股东承担的股权转让方式。
在现在的公司股权并购实务中，已经很少会采用这种“承债式”股权转让处理方式了——“股权转让协议约定转让前公司债权债务均由原股东承担”——以前这样处理的的可能的原因在于：目标公司的债权债务混乱、复杂且难以确认的情况下，收购公司不想承担或然的债务而采用。
实务中，收购方在股权作价时一般都会全部确认账面负债并在作价中扣除掉（或者一般采用或然负债条款）。在有限责任公司股权转让作价中，实务中一般都是按照净资产的评估价为基准进行作价。
当然，针对确需进行承债式股权转让操作的，实践中应注意：
（1）标的公司、项目相关情况的尽职调查；
（2）交易方案设计过程中，股权交割、文件交付与分阶段股权转让款的支付衔接问题；
（3）受让方退出机制的设计；
（4）针对股权交割之前的债权债务，不能仅约定由转让方承担就了事，要在洽谈过程中协商一个符合实际并操作可行的违约责任。
三、在广东省珠海市，开发商在开发到什么程度可以办《预售许可证》？
答：按《广东省商品房预售管理条例》第6条的规定：
预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：
（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；57 27353 57 15792 0 0 2980 0 0:00:09 0:00:05 0:00:04 3145pan>
（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
省建设行政主管部门可根据市场供求状况，在不低于前款第五项规定的条件下，对商品房预售项目工程形象进度进行调整，报省人民政府批准后实施。，
另按照《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（珠府办函〔2016〕203号）的规定：
新建商品房项目在销售（预售和现楼销售）前，应到市价格主管部门进行价格备案，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，价格主管部门不予备案;没有进行价格备案的项目，属于期房预售的暂不核发预售许可、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。
还需参照《珠海市人民政府办公室关于进 一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（珠府办函〔2017〕79号）的规定：
新建商品住房价格备案时，要严格按照调控政策规定的程序，对项目前期价、周边价和区域价逐级进行比选，不得超越比对级次、比选高价进行价格备案。
四、开发商交付房屋后，多少天内必须给业主办理房产证，这个有没有法律或者司法解释的强制要求？
答：按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
不过在事务中，一般都是根据各地实际情况由买卖双方约定，不能简单地推导出一个限定日期。
海南有个别开发商合同约定办证期限700多天，甚至有900多天的。这主要取决于开发商的实力，一般情况下都会抵押贷款。清偿贷款的快慢决定了办证速度。
五、通过A公司吸收合并B公司的方式将酒店运营管理中的全部证照办理在A公司名后，并注销B公司，是否可行？B公司的酒店运营证照能否顺利转移至A公司名下？
背景介绍：A公司作为酒店资产方,B公司作为酒店管理方，酒店经营管理中涉及到的全部证照均办理在B公司名下，B公司作为A公司的全资子公司，两家公司均为内资公司。目前拟通过A公司吸收合并B公司的方式将酒店运营管理中的全部证照办理在A公司名后，并注销B公司。
答：这个在酒店行业内暂未查询到相应规定，不过可参照建筑行业的相关规定。《住房城乡建设部关于建设工程企业发生重组、合并、分立等情况资质核定有关问题的通知》（建市[2014]79号）第1条规定：
根据有关法律法规和企业资质管理规定，下列类型的建设工程企业发生重组、合并、分立等情况申请资质证书的，可按照有关规定简化审批手续，经审核注册资本金和注册人员等指标满足资质标准要求的，直接进行证书变更……
4.企业全资子公司间重组、分立，即由于经营结构调整，在企业与其全资子公司之间、或各全资子公司间进行主营业务资产、人员转移，在资质总量不增加的情况下，企业申请资质全部或部分转移的……
当然，因行业不同，可能具体政策会稍有差异，此意见仅供参考。
六、配偶未出具同意股权质押函，也未在合同中签字，该股权出质的效力问题
背景介绍：个人名下股权质押，现在已经办理了质押登记手续，但是其配偶没有出具同意质押的函，也没有在合同中签字，配偶以后是否可以主张股权出质未经过其同意，而要求认定股权出质无效吗？这个被法院认定无效的概率大不大？
答：按《公司法司法解释（三）》第26条第1款的规定：名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。
物权法第一百零六条，即善意取得制度。因而，夫妻中未登记为股东的一方以另一方未经授权处分共同共有财产，构成无权处分为由，主张其股权转让合同无效的，因配偶不享有股权不予支持，但转让方与受让方进行恶意串通、能够根据《合同法》第五十二条应认定为无效的情形除外。
不过，在实际操作过程中，最好还是让其配偶出具一份同意质押的函，以最大限度的避免法律风险。
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